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Livre blanc sur le financement de l'Pls add contentconomie - 2Pls add contentme partie
Colloques  Oeuvre lPls add contentgislative TPls add contentmoignages Discours Discours_PB Biographie ThPls add contentses

 

  

DEUXIPls add contentME PARTIE

 

LA RPls add contentFORME DES FINANCEMENTS DE LPls add contentPls add contentCONOMIE

 

La part des prPls add contentts bonifiPls add contents par l'Pls add contenttat ou financPls add contents sur ressources privilPls add contentgiPls add contentes constituait en 1983 prPls add contents de la moitiPls add content des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie (Rapport annuel du Conseil national du crPls add contentdit). L'importance croissante de ces prPls add contentts s'explique par plusieurs raisons :

  • la montPls add contente des taux d'intPls add contentrPls add contentts nominaux Pls add contenttait souvent considPls add contentrPls add contente comme impossible Pls add content supporter pour certains secteurs de l'Pls add contentconomie, mPls add contentme si les taux rPls add contentels ne variaient que modPls add contentrPls add contentment, exerPls add contentant une forte pression en faveur d'une bonification ;

  • la dPls add contentfinition de nouvelles prioritPls add contents, qui justifiait la mise en oeuvre de nouvelles aides de l'Pls add contenttat, sans que les procPls add contentdures anciennes soient supprimPls add contentes, entraPls add contentnant une superposition progressive de dispositifs d'aides et une stratification de guichets.

L'appel aux concours publics est devenu ainsi un mode normal de financement de l'Pls add contentconomie, dont le coPls add contentt est supportPls add content par le budget de l'Pls add contenttat. Il s'est accompagnPls add content de procPls add contentdures administratives, souvent lourdes et coPls add contentteuses. En outre, quand prPls add contents de la moitiPls add content des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie sont accordPls add contents Pls add content des conditions dPls add contentconnectPls add contentes de celles du marchPls add content, l'effet rPls add contentgulateur des taux dPls add contentintPls add contentrPls add contentt ne peut s'exercer normalement, entraPls add contentnant un renchPls add contentrissement du coPls add contentt d'intermPls add contentdiation qui grPls add contentve lPls add contentPls add contentconomie.

La modernisation du fonctionnement de notre systPls add contentme financier rendait indispensable une rPls add contentforme des crPls add contentdits Pls add content lPls add contentPls add contentconomie. Le retour progressif aux conditions du marchPls add content et la simplification des circuits de financement Pls add contenttaient souhaitables. La dPls add contentsinflation, en permettant une baisse rPls add contentguliPls add contentre des taux d'intPls add contentrPls add contentt, rendait possible une rPls add contentforme dPls add contentensemble. Celle-ci a rPls add contentpondu Pls add content quatre objectifs :

  • concourir Pls add content l'effort de rigueur budgPls add contenttaire, en faisant aussi bPls add contentnPls add contentficier le budget de l'Pls add contenttat de la baisse des taux d'intPls add contentrPls add contentt qui profite aux autres agents Pls add contentconomiques ;

  • simplifier les procPls add contentdures existantes pour les rendre plus efficaces. L'accumulation des procPls add contentdures spPls add contentciales compliquait notre systPls add contentme financier et ne permettait pas de dPls add contentgager les prioritPls add contents de la politique Pls add contentconomique et sociale. Trop de prioritPls add contents, finalement, ne signifiait pas de vraies prioritPls add contents ;

  • banaliser dans toute la mesure du possible les procPls add contentdures en les rendant accessibles Pls add content l'ensemble des organismes bancaires et financiers, le renforcement de la concurrence permettant de rPls add contentduire le coPls add contentt de l'intermPls add contentdiation financiPls add contentre et donc celui du crPls add contentdit ;

  • rendre les agents Pls add contentconomiques plus sensibles Pls add content l'Pls add contentvolution des taux et permettre la nPls add contentcessaire transformation de la politique du crPls add contentdit, de l'encadrement quantitatif en une rPls add contentgulation par les taux. La dPls add contentbonification est ainsi complPls add contentmentaire de la crPls add contentation dPls add contentun vaste marchPls add content unifiPls add content.

Si les modalitPls add contents de la rPls add contentforme des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie ont Pls add contenttPls add content diverses selon les secteurs, elles se sont inspirPls add contentes de quatre principes communs :

  • la dPls add contentbonification, c'est-Pls add content-dire la rPls add contentduction du champ dPls add contentapplication des aides de l'Pls add contenttat, mais aussi du coPls add contentt unitaire de ces aides ;

  • le dPls add contentveloppement du recours aux mPls add contentcanismes de marchPls add content pour le financement de l'Pls add contentconomie ;

  • la clarification des circuits et des procPls add contentdures, c'est-Pls add content-dire Pls add content la fois la remise en cause des guichets dont la justification avait disparu et la suppression des modes de financement dont la complexitPls add content ne correspondait Pls add content aucune nPls add contentcessitPls add content ;

  • enfin, la mise en concurrence systPls add contentmatique des Pls add contenttablissements distributeurs de prPls add contentts aidPls add contents et la suppression progressive des monopoles dont bPls add contentnPls add contentficiaient certains Pls add contenttablissements.

La rPls add contentforme des prPls add contentts bonifiPls add contents Pls add content l'Pls add contentconomie a eu un impact rapide en termes financiers et devrait se traduire Pls add content brPls add contentve Pls add contentchPls add contentance par des Pls add contentconomies budgPls add contenttaires considPls add contentrables : le montant des prPls add contentts nouveaux Pls add content taux privilPls add contentgiPls add contents s'inscrit en rPls add contentduction trPls add contents sensible: 224,3 Mds de F en 1986 contre 287,5 Mds de F en 1984. En francs constants, ces prPls add contentts ne reprPls add contentsentent plus cette annPls add contente que prPls add contents des deux tiers de leur montant d'il y a deux ans :

Evolution des prPls add contentts nouveaux Pls add content taux privilPls add contentgiPls add contents de 1984 Pls add content 1986

en milliards de F

 

1984

1985

1986

PrPls add contentts bonifiPls add contents

PrPls add contentts financPls add contents par des ressources privilPls add contentgiPls add contentes

182,1

105,4

164,3

97,5

137,3

87,0

Total

287,5

261,8

224,3

En francs constants

100,0

86,3

71,4

 

La diminution du coPls add contentt budgPls add contenttaire des prPls add contentts bonifiPls add contents par l'Pls add contenttat est Pls add contentgalement trPls add contents importante, en termes d'engagements sinon de versements :

  • les versements budgPls add contenttaires sont relativement inertes, autour de 45 Mds F en 1985 et 1986. Cette inertie traduit le fait que les versements budgPls add contenttaires sont pour l'essentiel affectPls add contents par les engagements pris durant les exercices antPls add contentrieurs. Les modifications ou suppressions de procPls add contentdures bonifiPls add contentes ne se rPls add contentpercutent donc qu'avec un certain dPls add contentlai de latence sur les crPls add contentdits de paiement.
  • les engagements budgPls add contenttaires traduisent en revanche les inflexions de politique ; ils expriment le coPls add contentt sur plusieurs exercices des enveloppes de prPls add contentts aidPls add contents accordPls add contentes au cours d'une annPls add contente. Au titre de 1986, les engagements budgPls add contenttaires ne seront que de 16 Mds de F : c"est donc une Pls add contentconomie budgPls add contenttaire annuelle comprise entre 25 et 30 Mds de F qui se trouve ainsi rPls add contentalisPls add contente, au terme de cette rPls add contentforme, d"ici Pls add content 1990, et dont les effets se concrPls add contenttiseront progressivement au fur et Pls add content mesure des prochains budgets.

 

CHAPITRE I

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT

La rPls add contentforme du systPls add contentme de financement du logement entreprise en 1985 a probablement Pls add contenttPls add content l'une des plus importantes rPls add contentalisPls add contentes dans ce secteur au cours des vingt derniPls add contentres annPls add contentes, par les sommes en jeu, le caractPls add contentre structurel et les consPls add contentquences Pls add content long terme des mesures prises.

C'est aussi, bien que lPls add contentopinion publique y ait Pls add contenttPls add content moins sensible qu'aux pPls add contentripPls add contentties de la rPls add contentforme du marchPls add content des capitaux, l'une des plus essentielles rPls add contentalisPls add contentes depuis 18 mois.

Le systPls add contentme de financement du logement Pls add contenttait caractPls add contentrisPls add content jusqu'en 1985 par :

  • un coPls add contentt considPls add contentrable et rapidement croissant pour la collectivitPls add content ;

  • des circuits financiers frPls add contentquemment complexes, manquant de transparence et dPls add contentresponsabilisants ;

  • l'absence d'un vPls add contentritable marchPls add content du financement du logement, large, dynamique et capable de drainer vers ce secteur des ressources abondantes, stables et Pls add content faible coPls add contentt.

Au moment oPls add content les premiers indices d'une reprise de l'activitPls add content dans le secteur du bPls add contenttiment se manifestaient, au deuxiPls add contentme trimestre de 1985, il a paru indispensable de mener une rPls add contentflexion cohPls add contentrente et globale sur les moyens d'amPls add contentliorer l'efficacitPls add content de ce systPls add contentme et par lPls add content-mPls add contentme de favoriser la poursuite et l'accPls add contentlPls add contentration de la reprise.

Baisse du coPls add contentt des financements ; meilleure efficacitPls add content sociale ; maPls add contenttrise des dPls add contentpenses budgPls add contenttaires ; simplification et clarification ont Pls add contenttPls add content les lignes directrices des rPls add contentformes entreprises.

Elles ont concernPls add content les trois principaux segments du systPls add contentme de financement du logement :

  • l'accession non aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content (prPls add contentts conventionnPls add contents et prPls add contentts libres) : crPls add contentation d'un nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire permettant sans transformation et donc au moindre coPls add contentt le refinancement de ces prPls add contentts ; dPls add contentveloppement des prPls add contentts conventionnPls add contents (PC) ;

  • l'accession aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content : amPls add contentlioration des caractPls add contentristiques et du mode de financement des prPls add contentts aidPls add contents Pls add content l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content (PAP), dPls add contentsormais centrPls add contents sur les mPls add contentnages les plus modestes et relayPls add contents par des prPls add contentts conventionnPls add contents de plus en plus compPls add contenttitifs ;

  • le logement locatif social : mise en oeuvre d'un mPls add contentcanisme de distribution directe des prPls add contentts locatifs aidPls add contents par la Caisse des dPls add contentpPls add contentts et consignations et adossement de ces prPls add contentts aux ressources du livret A.

Ces rPls add contentformes commencent Pls add content porter leurs fruits. A l'issue d'une annPls add contente 1985 qui aura Pls add contenttPls add content marquPls add contente par un retournement de conjoncture aprPls add contents plus de 10 annPls add contentes de rPls add contentgression ininterrompue, le secteur du bPls add contenttiment, s'appuyant dPls add contentsormais sur un systPls add contentme de financement sain, stable et efficace, devrait connaPls add contenttre en 1986 une nette reprise.

 

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN 1984-85

 

Avant d'aborder les objectifs et le contenu des rPls add contentformes mises en oeuvre, il convient de rappeler briPls add contentvement les principales caractPls add contentristiques du systPls add contentme de financement du logement, tel qu'il prPls add contentvalait Pls add content la fin de 1984 et au dPls add contentbut de 1985.

Les principaux mPls add contentcanismes de financement du logement

Le financement de l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content

Les personnes qui veulent acquPls add contentrir un logement peuvent bPls add contentnPls add contentficier de quatre catPls add contentgories principales de financement :

  • les prPls add contentts libres : ils sont accordPls add contents par les banques sur leurs ressources classiques (marchPls add contents obligataire, monPls add contenttaire et hypothPls add contentcaire...), sans bPls add contentnPls add contentficier d'avantages particuliers. Leur taux Pls add content la fin de 1985, Pls add contenttait gPls add contentnPls add contentralement supPls add contentrieur Pls add content 13 %.
  • les prPls add contentts conventionnPls add contents (PC) : accordPls add contents eux aussi par les banques sur leurs ressources classiques, ils ouvrent droit Pls add content l'aide personnalisPls add contente au logement (APL). BPls add contentnPls add contentficiant d'un rPls add contentgime prPls add contentfPls add contentrentiel en termes de contrPls add contentle monPls add contenttaire et constituant un produit standardisPls add content et de grande diffusion, ils peuvent Pls add contenttre consentis par les banques Pls add content des taux plus avantageux que les prPls add contentts libres. Ces taux sont par ailleurs plafonnPls add contents par arrPls add contenttPls add content interministPls add contentriel : ils variaient fin 1985 entre 10,8 % et 12,4 %, selon la durPls add contente du prPls add contentt et le rPls add contentseau distributeur. Ces prPls add contentts sont accordPls add contents sous condition d'un prix plafond au mPls add contenttre carrPls add content ;
  • les prPls add contentts dPls add contentPls add contentpargne-Iogement : ils sont accordPls add contents par les banques sur la base des ressources privilPls add contentgiPls add contentes que constituent les dPls add contentpPls add contentts sur les plans d'Pls add contentpargne-logement (PEL) et les comptes d'Pls add contentpargne-logement (CEL). Les taux de ces prPls add contentts Pls add contenttaient, fin 1985, respectivement de 7,5 % pour les prPls add contentts associPls add contents aux plans et de 4,75 % pour les prPls add contentts associPls add contents aux comptes ;
  • les prPls add contentts aidPls add contents en accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content (PAP) : ils sont accordPls add contents, sous condition de ressources, aux accPls add contentdants Pls add content la propriPls add contenttPls add content, directement ou par l'intermPls add contentdiaire des promoteurs immobiliers, sur dPls add contentcision administrative, par le CrPls add contentdit Foncier de France, le Comptoir des Entrepreneurs et les sociPls add contenttPls add contents de crPls add contentdit immobilier. Leur taux, Pls add contenttait pour l'annPls add contente 1985, de 9,7 % (rPls add contentvisable) et 10,17 % (fixe), grPls add contentce Pls add content une bonification de l'Pls add contenttat.

 

Pls add contentvolution depuis 1980 des principales masses financiPls add contentres

PAP et PC

ANNEE

1980

1981

1982

1983

1984

1985

(estimation provisoire)

PC

Nombre

Montant (en MF)

 

113 683

26 394

 

 

92 174

21 351

 

130 000

22 263

 

133 443

35 685

 

170 900

49 254

 

200 000

60 000

PAP

Nombre

Montant (en MF)

 

149 012

30 587

 

171 270

41 462

 

 

170 678

45 256

 

144 036

41 506

 

152 000

48 080

 

120 000

38 900

 

 

Montant des prPls add contentts nouveaux d'Pls add contentpargne-logement et du secteur libre

ANNEE

1981

1982

1983

1984

1985

 

PEL + CEL

Montant (en MF)

 

 

 

32 534

 

 

36 239

 

 

40 133

 

 

43 923

 

 

n.d.

 

PrPls add contentts Libres

Montant (en MF)

45 152

43 319

40 904

43 020

n.d.

 

L'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content mobilise ainsi en 1985 plus de 200 MDF de prPls add contentts.

 
Le financement du logement locatif social

Les organismes HLM ont accPls add contents, pour la construction ou la rPls add contentnovation de logements locatifs sociaux, Pls add content des prPls add contentts bonifiPls add contents par l'Pls add contenttat et bPls add contentnPls add contentficiant de conditions trPls add contents avantageuses, les prPls add contentts locatifs aidPls add contents (PLA). A fin 1985, leur taux d'intPls add contentrPls add contentt Pls add contenttait de 6,1 %.

Les dPls add contentcisions sont prises par l'Pls add contenttat, et mises en oeuvre par la Caisse de prPls add contentts aux HLM (CPHLM) Pls add contenttablissement public dont l'essentiel des ressources est constituPls add content par des prPls add contentts de la Caisse des dPls add contentpPls add contentts et consignations.

 

Evolution depuis 1980 de la source principale de financement
des organismes HLM pour leurs investissements

ANNEE

1980

1981

1982

1983

1984

1985

(estimation provisoire)

Nombre

Montant (en MF)

59 670

17 550

64 570

17 500

71 130

22 330

69 900

22 920

78 200

26 720

69 000

24 300

 

Les aides publiques

Afin de mettre Pls add content la disposition du secteur du logement des prPls add contentts Pls add content des conditions plus avantageuses que celles rPls add contentsultant du seul jeu du marchPls add content, de faPls add contenton gPls add contentnPls add contentrale, les interventions de l'Pls add contenttat revPls add contenttent quatre formes principales :

  • l'adossement Pls add content des ressources privilPls add contentgiPls add contentes, en raison notamment des avantages fiscaux qui leur sont liPls add contents (cas de l'Pls add contentpargne-logement) ;

  • des conditions prPls add contentfPls add contentrentielles en matiPls add contentre de contrPls add contentle monPls add contenttaire (cas des prPls add contentts conventionnPls add contents) ;

  • certains avantages fiscaux: ainsi les mPls add contentnages bPls add contentnPls add contentficient d'une rPls add contentduction d'impPls add contentt qui est fonction des intPls add contentrPls add contentts versPls add contents au titre de leurs emprunts immobiliers (ce mode d'intervention est citPls add content ici pour mPls add contentmoire, dans la mesure oPls add content il est exogPls add contentne au systPls add contentme financier lui-mPls add contentme) ;

  • une aide budgPls add contenttaire directe prenant la forme soit d'une bonification d'intPls add contentrPls add contentt (cas des PAP et des PLA : on parle alors d'Pls add contentaides Pls add content la pierre Pls add content), soit d'un allPls add contentgement du taux d'effort de l'emprunteur, c'est-Pls add content-dire de ses charges de remboursement rapportPls add contentes Pls add content ses ressources (on parle alors d'Pls add contentaides Pls add content la personnePls add content). Ces deux formes d'aides sont en gPls add contentnPls add contentral cumulables.

Les enjeux financiers liPls add contents aux aides directes de l'Pls add contenttat sont considPls add contentrables. Les principales donnPls add contentes quantitatives les concernant, ainsi que plus gPls add contentnPls add contentralement celles relatives Pls add content l'effort public global en faveur du logement sont rappelPls add contentes ci-aprPls add contents.

Les aides Pls add content la pierre

Ce terme recouvre principalement les bonifications affPls add contentrentes aux PAP, aux PLA et Pls add content d'anciens rPls add contentgimes d'aides en voie d'extinction d'une part, les primes versPls add contentes au titre de l'Pls add contentpargne-logement, bien qu'elles ne constituent pas une bonification stricto sensu et dans la mesure oPls add content elles sont directement liPls add contentes Pls add content un emprunt, d'autre part.

 

Evolution des aides Pls add content la pierre depuis 1980

(millions de francs)

AnnPls add contente

1980

1981

1982

1983

1984

1985

PAP

PLA

Epargne-logement

Anciennes aides et divers

 

1 260

2 434

1 601

8 627

1 764

2 446

2 900

7 545

2 832

5 673

4 500

8 213

3 989

6 881

5 500

8 753

5 765

7 224

5 500

8 258

7 191

8 351

6 200

8 919

Total

13 922

15 655

21 218

25 123

26 747

30 661

 

Les aides Pls add content la personne

Ces aides sont destinPls add contentes Pls add content allPls add contentger pour les mPls add contentnages les charges de remboursement d'emprunt dans le cas de l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content, de loyer dans le cas de la location; elles varient en fonction du niveau des charges, des ressources et de la taille du mPls add contentnage.

Elles revPls add contenttent trois formes :

  • l'allocation logement Pls add content caractPls add contentre familial (ALF), accordPls add contente aux mPls add contentnages jeunes, nombreux ou bPls add contentnPls add contentficiant de prestations familiales, et financPls add contente par les rPls add contentgimes sociaux ;

  • l'allocation logement Pls add content caractPls add contentre social (ALS), accordPls add contente Pls add content certaines catPls add contentgories particuliPls add contentrement dPls add contentfavorisPls add contentes (jeunes, handicapPls add contents, personnes Pls add contentgPls add contentes, chPls add contentmeurs de longue durPls add contente), et financPls add contente par le budget de l'Pls add contenttat, et une cotisation des employeurs ;

  • l'aide personnalisPls add contente au logement (APL), accordPls add contente aux propriPls add contenttaires ou locataires d'un logement ayant bPls add contentnPls add contentficiPls add content d'un prPls add contentt aidPls add content ou conventionnPls add content, et financPls add contente par le budget de l'Pls add contenttat et les rPls add contentgimes sociaux.

 

Pls add contentvolution des aides Pls add content la personne depuis 1980

AnnPls add contente

1980

1981

1982

1983

1984

1985

CoPls add contentt budgPls add contenttaire

(APL + ALS) (en MF)

Aides totales (*)

4 540

13 190

5 810

15 250

8 790

20 665

10 629

26 729

12 433

28 883

13 068

30 803

(*) Pls add contenttat, rPls add contentgimes sociaux et cotisations spPls add contentcifiques.

 
LPls add contenteffort public en faveur du logement

On peut dPls add contentfinir l'effort public en faveur du logement comme la somme des aides budgPls add contenttaires, des aides fiscales (manque Pls add content gagner reprPls add contentsentPls add content pour l'Pls add contenttat par l'octroi d'un avantage fiscal, encore appelPls add content dPls add contentpense fiscale), et des dPls add contentpenses publiques non budgPls add contenttaires (0,9 % logement, fonds spPls add contentcial des grands travaux, cotisations diverses...). Il permet de synthPls add contenttiser l'ensemble des dPls add contentpenses supportPls add contentes par la collectivitPls add content au titre du financement du logement.

Evolution de 1980 Pls add content 1985 des principaux postes
de l'effort public en faveur du logement

 

AnnPls add contente

1980

1981

1982

1983

1984

1985

Aides(*) budgPls add contenttaires totales

Aides fiscales

DPls add contentpenses non budgPls add contenttaires

21 869

16 347

15 068

25 185

19 218

16 814

34 154

21 036

20 679

 

40 680

22 073

25 680

42 750

23 865

27 627

46 879

26 290

29 015

Total de lPls add contenteffort public

53 284

61 217

75 869

88 433

94 242

102 184

(*) recouvre les aides Pls add content la pierre, la part budgPls add contenttaire des aides Pls add content la personne et l'exonPls add contentration de la taxe fonciPls add contentre sur les propriPls add contenttPls add contents bPls add contentties (TFPB).

 

Les principaux inconvPls add contentnients du systPls add contentme existant  

La brPls add contentve description qui prPls add contentcPls add contentde met en Pls add contentvidence un certain nombre d'inconvPls add contentnients importants auxquels il convenait de remPls add contentdier.  

Un systPls add contentme d'un coPls add contentt considPls add contentrable et rapidement croissant
L'effort public en faveur du logement a plus que doublPls add content depuis 1980 : il dPls add contentpassera 112 MDF en 1986, donnPls add contente que l'on peut rapprocher du chiffre d'affaires annuel du bPls add contenttiment qui est de l'ordre de 300 MDF, dont 200 MDF pour le logement stricto sensu.

Les aides Pls add content la personne connaissent une vPls add contentritable explosion : elles ont plus que doublPls add content depuis 1981 et croPls add contenttront encore de plus de 16 % en 1986.

Les aides Pls add content la pierre ont connu une Pls add contentvolution analogue: doublement depuis 1981, taux de croissance de l'ordre de 20 % pour les bonifications relatives aux PAP et aux PLA au cours des derniPls add contentres annPls add contentes.

Il convient en outre de noter que les mPls add contentcanismes de financement dPls add contentcrits ci-dessus conduisent Pls add content une forte inertie des coPls add contentts budgPls add contenttaires, liPls add contente Pls add content la durPls add contente trPls add contents longue des prPls add contentts et donc des dPls add contentpenses de bonification et Pls add content leur caractPls add contentre trPls add contents gPls add contentnPls add contentralement progressif.

Ainsi en 1986, alors mPls add contentme que les autorisations de programme affPls add contentrentes au financement des PAP et des PLA seront en baisse sensible du seul fait des rPls add contentformes dPls add contentcrites ci-aprPls add contents (les financements globaux en faveur du logement Pls add contenttant toutefois en forte progression), les crPls add contentdits de paiement connaPls add contenttront encore un taux de croissance de l'ordre de 20 %.

 

Des mPls add contentcanismes frPls add contentquemment complexes, manquant de transparence et n'incitant pas Pls add content une gestion optimale  

Les mPls add contentcanismes de financement du logement Pls add contenttaient frPls add contentquemment complexes, en raison du nombre des intervenants (cas de la distribution des PAP par exemple), de la multiplicitPls add content et de l'imbrication des ressources financiPls add contentres : les financements croisPls add contents (constitution de Pls add contentpoolsPls add content) Pls add contenttaient facteurs Pls add content la fois de dPls add contentresponsabilisation des acteurs, de coPls add contentts d'intermPls add contentdiation supplPls add contentmentaires et d'une certaine confusion. (Ainsi le Pls add contentpoolPls add content d'alimentation financiPls add contentre des PAP faisait appel Pls add content six catPls add contentgories de ressources diffPls add contentrentes).

Les circuits financiers manquaient de transparence; ainsi la Caisse de prPls add contentts aux HLM constituait un organisme-Pls add contentcran, une sorte de Pls add contentboPls add contentte noirePls add content qui n'Pls add contenttait pas de nature Pls add content favoriser une gestion optimale de la distribution des PLA.

Enfin certains mPls add contentcanismes Pls add contenttaient par essence dPls add contentresponsabilisants : ainsi la distribution de prPls add contentts n'allait pas toujours de pair avec la prise de risque. Par ailleurs, le rPls add contentgime de bonification d'annuitPls add content dont bPls add contentnPls add contentficiait la Caisse de prPls add contentts aux HLM faisait supporter Pls add content l'Pls add contenttat, en dernier ressort et quoi qu'il arrive, le coPls add contentt de la gestion de trPls add contentsorerie de cet Pls add contenttablissement, qui n'Pls add contenttait donc pas incitPls add content Pls add content une gestion optimale : il en rPls add contentsultait d'ailleurs de frPls add contentquentes et importantes divergences entre prPls add contentvision et exPls add contentcution budgPls add contenttaire.

 
L'absence d'un vPls add contentritable marchPls add content du financement du logement
 

Paradoxalement, une part importante du financement du logement, secteur caractPls add contentrisPls add content par des cycles extrPls add contentmement longs, Pls add contenttait de nature monPls add contenttaire et reposait donc sur des ressources courtes.

De par son Pls add contenttroitesse d'une part, la nature des produits financiers qu'il offrait d'autre part, l'ancien marchPls add content hypothPls add contentcaire ne constituait en aucune faPls add contenton le grand marchPls add content du financement susceptible de drainer vers le secteur du logement le volume et les types de ressources dont il a besoin.

 

Les objectifs des rPls add contentformes mises en oeuvre

A la lumiPls add contentre de l'analyse critique qui prPls add contentcPls add contentde les objectifs suivants ont Pls add contenttPls add content assignPls add contents aux rPls add contentformes entreprises.

 
AmPls add contentliorer les instruments financiers offerts

Leur premier objectif est d'offrir tant aux particuliers qu'aux organismes HLM des instruments financiers meilleurs, c'est-Pls add content-dire :

  • moins chers : action sur le taux des prPls add contentts ;

  • mieux adaptPls add contents aux conditions Pls add contentconomiques actuelles, et en particulier Pls add content la dPls add contentsinflation : action sur les profils des prPls add contentts (baisse de la progressivitPls add content notamment), introduction ou accentuation de la rPls add contentvisabilitPls add content des taux.

Deux moyens essentiels permettent de l'atteindre :

  • la rationalisation des circuits financiers, notamment par la suppression d'organismes-Pls add contentcrans, la remise en cause des financements croisPls add contents et la diminution des coPls add contentts d'intermPls add contentdiation ;

  • une meilleure adPls add contentquation des ressources aux emplois, notamment par l'adossement direct et la recherche de caractPls add contentristiques similaires.

 
Concentrer les aides publiques sur les catPls add contentgories les plus dPls add contentfavorisPls add contentes  

La dPls add contentcroissance des taux d'intPls add contentrPls add contentt permet de plus en plus Pls add content des produits financiers qui ne bPls add contentnPls add contentficient pas de bonification de l'Pls add contenttat d'Pls add contenttre compPls add contenttitifs avec les produits mis en place au titre de l'aide Pls add content la pierre. Un nombre croissant de mPls add contentnages peut ainsi accPls add contentder Pls add content la propriPls add contenttPls add content dans de bonnes conditions, et ce sans coPls add contentt pour le budget de l'Pls add contenttat.

Dans ce contexte l'Pls add contenttat peut concentrer son effort sur les mPls add contentnages qui en ont le plus grand besoin : ainsi en octroyant moins de PAP en volume (parallPls add contentlement Pls add content un recours accru aux PC), l'Pls add contenttat est en mesure d'en amPls add contentliorer sensiblement les caractPls add contentristiques (taux moins Pls add contentlevPls add content, quotitPls add content accrue permettant d'Pls add contentviter le recours au prPls add contentt complPls add contentmentaire).

Cette politique est de nature Pls add content satisfaire l'aspiration Pls add content l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content d'un plus grand nombre de personnes.

AllPls add contentger le coPls add contentt des bonifications  

Le coPls add contentt pour l'Pls add contenttat de la bonification des PAP et des PLA est considPls add contentrable et en forte croissance du fait de l'inertie des programmes de prPls add contentts : plus de 15,5 Milliards de francs en 1985 soit une croissance de prPls add contents de 20 % par rapport Pls add content 1984. (Le coPls add contentt global des aides Pls add content la pierre dPls add contentpassant quant Pls add content lui 30 milliards de francs).

Il est donc fondamental que l'Pls add contenttat, profitant d'un contexte trPls add contents favorable de dPls add contentsinflation et donc de dPls add contentcrue des taux, allPls add contentge Pls add content terme le poids Pls add contentcrasant des bonifications.

Ce mouvement est nPls add contentcessairement lent et progressif compte tenu de la forte inertie soulignPls add contente prPls add contentcPls add contentdemment: son impact budgPls add contenttaire est important essentiellement en termes d'autorisations de programme.

Les rPls add contentformes entreprises concernent les trois principaux segments du systPls add contentme de financement du logement :

  • le marchPls add content hypothPls add contentcaire et donc les prPls add contentts libres et les prPls add contentts conventionnPls add contents ;

  • l'accession aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content et donc les prPls add contentts aidPls add contents Pls add content l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content et leur articulation avec les prPls add contentts conventionnPls add contents ;

  • le logement locatif social et donc les prPls add contentts locatifs aidPls add contents.

 

LA CRPls add contentATION D'UN NOUVEAU MARChPls add content hypothPls add contentcaire

Le marchPls add content hypothPls add contentcaire Pls add contenttait caractPls add contentrisPls add content jusqu'en 1985 par son Pls add contenttroitesse et par l'adossement d'emplois longs Pls add content des ressources courtes.

La crPls add contentation dPls add contentune Caisse de refinancement hypothPls add contentcaire (CRH) jette les bases d'un grand marchPls add content du financement du logement, drainant vers ce secteur des ressources longues (aux caractPls add contentristiques comparables aux emplois traditionnels du secteur), abondantes (plus de 20 MDF en 1986) et Pls add content faible coPls add contentt (le diffPls add contentrentiel espPls add contentrPls add content Pls add content terme est de l'ordre de 1 Pls add content 2 points).

Le constat

Contexte gPls add contentnPls add contentral

Comme lPls add contenta soulignPls add content M. Bonin, gouverneur du CrPls add contentdit Foncier de France, dans le rapport rPls add contentdigPls add content Pls add content la demande du ministre de IPls add contentPls add contentconomie, des Finances et du Budget sur la crPls add contentation d'un titre hypothPls add contentcaire, les sources traditionnelles de financement du logement (autres que celles du marchPls add content hypothPls add contentcaire) risquent Pls add content terme de ne plus satisfaire aux deux contraintes de volume (permettre IPls add contentoctroi dPls add contentenviron 200 MDF de crPls add contentdits nouveaux par an) et de coPls add contentt (contenir les taux d'intPls add contentrPls add contentt pratiquPls add contents dans des limites telles qu'elles ne mettent pas en pPls add contentril la viabilitPls add content Pls add contentconomique du secteur).

On observe en effet un certain ralentissement de la collecte nouvelle sur les livrets A ; l'Pls add contentpargne-logement est coPls add contentteuse pour les finances publiques; les prPls add contentts adossPls add contents Pls add content des ressources d'origine monPls add contenttaire se heurtent aux limites du contrPls add contentle monPls add contenttaire; le marchPls add content obligataire lui-mPls add contentme est extrPls add contentmement sollicitPls add content par d'autres parties prenantes, et demeure coPls add contentteux : il est donc de la plus grande importance pour le financement du logement que le marchPls add content hypothPls add contentcaire fonctionne dans de bonnes conditions, et apporte Pls add content ce secteur des ressources adaptPls add contentes tant qualitativement que quantitativement.

Description succincte de la situation antPls add contentrieure

Le marchPls add content hypothPls add contentcaire, crPls add contentPls add content en 1966, permettait le refinancement des Pls add contenttablissements distributeurs de prPls add contentts au logement.

Ceux-ci cPls add contentdaient des effets reprPls add contentsentatifs de crPls add contentances hypothPls add contentcaires rPls add contentpondant Pls add content des caractPls add contentristiques minimales de qualitPls add content (durPls add contente, quotitPls add content, garantie).

Le marchPls add content Pls add contenttait limitPls add content aux Pls add contenttablissements de crPls add contentdit, et les caractPls add contentristiques des effets Pls add contenttaient librement nPls add contentgociPls add contentes.

Quelques chiffres illustrent Pls add content fin 1984 l'activitPls add content de ce marchPls add content.

 

-montant des crPls add contentances Pls add contentligibles

-encours du refinancement

-Pls add contentmissions annuelles

-marchPls add content secondaire

-durPls add contente moyenne des effets

280 MDF

72 MDF

6 Pls add content 10 MDF

2 MDF

5 Pls add content 7 ans

 

En pratique les principaux Pls add contentmetteurs Pls add contenttaient les banques spPls add contentcialisPls add contentes (UCB, Comptoir des Entrepreneurs, La HPls add contentnin) et les dPls add contenttenteurs, les grandes banques de dPls add contentpPls add contentt et le CrPls add contentdit agricole.

Le CrPls add contentdit Foncier exerPls add contentait sur ce marchPls add content une tutelle rPls add contentglementaire dPls add contentlPls add contentguPls add contente mais nPls add contentintervenait pas.

Les problPls add contentmes posPls add contents par le marchPls add content hypothPls add contentcaire

Le marchPls add content hypothPls add contentcaire prPls add contentsentait en 1985 de graves inconvPls add contentnients qui l'empPls add contentchaient de jouer pleinement son rPls add contentle de marchPls add content principal du financement du logement.

  • Il Pls add contenttait peu actif : les billets de mobilisation qui y Pls add contenttaient Pls add contentchangPls add contents et qui Pls add contenttaient des effets reprPls add contentsentatifs de crPls add contentances hypothPls add contentcaires reprPls add contentsentaient un volume relativement peu Pls add contentlevPls add content; fin 1984 l'encours atteignait 71,8 MDF, soit 25,6 % des crPls add contentances Pls add contentligibles. Le volume annuel d'Pls add contentmission Pls add contenttait faible (moins de 10 MDF), le marchPls add content secondaire demeurant quant Pls add content lui relativement atone (volume de l'ordre de 2 MDF) ;

  • Il Pls add contenttait Pls add contenttroit et peu concurrentiel : les conditions d'un fonctionnement normal de marchPls add content largement ouvert et concurrentiel n'Pls add contenttaient pas rPls add contentunies. La position dominante d'un petit nombre d'intervenants, Pls add contentmetteurs et surtout acheteurs, rendait le marchPls add content hypothPls add contentcaire trPls add contents sensible Pls add content leur comportement et en particulier trPls add contents dPls add contentpendant de leur situation de liquiditPls add content ;

  • Il manquait de liquiditPls add content et donc de souplesse : le petit nombre dPls add contentacheteurs expliquait pour l'essentiel le faible niveau de liquiditPls add content de ce marchPls add content. Les ajustements Pls add content une contraction des liquiditPls add contents disponibles, frPls add contentquemment nPls add contentcessaires, sPls add contentopPls add contentraient donc sur le marchPls add content obligataire, sans souplesse et donc de faPls add contenton coPls add contentteuse. Or, sur ce marchPls add content les prPls add contentteurs primaires ne trouvaient pas les conditions de durPls add contente, de taux et de disponibilitPls add content (compte tenu des contraintes du calendrier d'Pls add contentmission) qui leur auraient Pls add contenttPls add content nPls add contentcessaires : ils Pls add contenttaient ainsi amenPls add contents Pls add content prendre un risque Pls add contentlevPls add content en termes tant de volume que de conditions.

  • Enfin et surtout il apportait des financements de nature essentiellement monPls add contenttaire, inadaptPls add contents Pls add content un financement sain du logement, par dPls add contentfinition long.

Les durPls add contentes des billets Pls add contentmis Pls add contenttaient ainsi nettement infPls add contentrieures aux durPls add contentes des prPls add contentts qu'ils refinanPls add contentaient comme l'illustre le tableau suivant :

 

DurPls add contente

<2 ans

2 Pls add content 5 ans

5 Pls add content 9 ans

> 10 ans

Proportion

23 %

26 %

34 %

17 %

 

PrPls add contents de la moitiPls add content des billets avaient une durPls add contente infPls add contentrieure Pls add content 5 ans, alors mPls add contentme que les prPls add contentts immobiliers usuels ont une durPls add contente de l'ordre de 15 Pls add content 20 ans.

Il y avait donc un important phPls add contentnomPls add contentne de transformation induisant inPls add contentvitablement une forte marge de risque et donc un coPls add contentt plus Pls add contentlevPls add content pour l'emprunteur final.

 

Le nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire

Le nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire s'appuie sur la crPls add contentation d'une Caisse de refinancement hypothPls add contentcaire (CRH).

CrPls add contentPls add contente en septembre 1985, elle est inscrite sur la liste des Pls add contenttablissements de crPls add contentdit en tant que sociPls add contenttPls add content financiPls add contentre. Les principaux Pls add contenttablissements intervenant dans le secteur immobilier sont reprPls add contentsentPls add contents Pls add content son capital.

GrPls add contentce Pls add content la CRH ces derniers peuvent accPls add contentder Pls add content une nouvelle source de refinancement de leurs crPls add contentances, reposant sur les mPls add contentcanismes suivants :

  • la CRH Pls add contentmet en continu en fonction des billets de mobilisation qui lui sont prPls add contentsentPls add contents, des emprunts obligataires dont le produit lui permet d'acquPls add contentrir ces billets ;

  • la durPls add contente d'un emprunt obligataire de la CRH est Pls add contentgale Pls add content celle des billets de mobilisation proposPls add contents par l'ensemble des Pls add contenttablissements ;

  • la CRH applique Pls add content l'achat des billets de mobilisation le taux qu'elle a obtenu lors de l'Pls add contentmission de l'emprunt obligataire; ce taux est lui-mPls add contentme fonction de l'Pls add contentvolution des taux sur le marchPls add content obligataire, des garanties et de la durPls add contente de l'emprunt ;

  • les titres Pls add contentmis par la CRH peuvent Pls add contenttre garantis par l'Pls add contenttat (dPls add contentcret du 7 aoPls add contentt 1985). Cette garantie s'ajoute alors Pls add content la garantie hypothPls add contentcaire et Pls add content la garantie solidaire des associPls add contents de la Caisse. Ils sont cotPls add contents en Bourse.

Ces nouveaux mPls add contentcanismes sont de nature Pls add content confPls add contentrer au nouveau marchPls add content l'ensemble des caractPls add contentristiques qui lui faisaient dPls add contentfaut, comme en attestent ses premiers mois de fonctionnement : attractivitPls add content pour les prPls add contentteurs primaires et les acheteurs, dynamisme, liquiditPls add content et souplesse, adPls add contentquation des ressources aux emplois :

  • AttractivitPls add content pour les prPls add contentteurs primaires : les billets de mobilisation qui sont refinancPls add contents par l'intermPls add contentdiaire de la CRH ont le statut de ressources stables au regard de la rPls add contentgulation concertPls add contente du crPls add contentdit. L'Pls add contentmission en continu, le faible coPls add contentt d'intermPls add contentdiation, la qualitPls add content des titres Pls add contentmis (liPls add contente notamment Pls add content la possibilitPls add content de garantie de l'Pls add contenttat) induisent un avantage de coPls add contentt significatif qui peut dPls add contentpasser un point ;

  • AttractivitPls add content pour les acheteurs : de par la qualitPls add content des titres Pls add contentmis et l'excellent compromis rendement/sPls add contentcuritPls add content qu'ils offrent. Les premiPls add contentres Pls add contentmissions ont ainsi rencontrPls add content un succPls add contents certain ( 4,3 MDF en moins de 2 mois).

  • Dynamisme: les caractPls add contentristiques du nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire lui confPls add contentrent Pls add content l'Pls add contentvidence un nouveau dynamisme. La CRH rassemble les principaux Pls add contenttablissements intervenant dans le secteur immobilier qui marquent ainsi leur volontPls add content de recourir de maniPls add contentre accrue au nouveau marchPls add content. La cotation en Bourse permettra Pls add content une nouvelle clientPls add contentle, le grand public, d'intervenir indirectement sur le marchPls add content hypothPls add contentcaire, facteur indPls add contentniable de stimulation. DPls add contents 1986, le volume global des Pls add contentmissions devrait dPls add contentpasser 20 MDF, soit 1 MDF tous les quinze jours, Pls add content l'issue d'une pPls add contentriode de montPls add contente en rPls add contentgime exceptionnellement courte ;

  • LiquiditPls add content et souplesse : par son Pls add contentlargissement, son attractivitPls add content, ses Pls add contentmissions en continu, la cotation en Bourse, le marchPls add content hypothPls add contentcaire, dans ses composantes tant primaire que secondaire, devrait Pls add contenttre en mesure d'allier la liquiditPls add content et la souplesse qui lui faisaient auparavant largement dPls add contentfaut ;

  • AdPls add contentquation des ressources aux emplois : le nouveau mode de fonctionnement du marchPls add content Pls add contentlimine dorPls add contentnavant pratiquement tout phPls add contentnomPls add contentne de transformation et rPls add contentalise ainsi un adossement parfait des emplois Pls add content des ressources aux caractPls add contentristiques comparables. Le logement dispose ainsi pour la premiPls add contentre fois d'une ressource spPls add contentcifique parfaitement adaptPls add contente Pls add content ses besoins (longue, abondante et Pls add content faible coPls add contentt).

La CRH a ainsi Pls add contenttPls add content en mesure d'avoir dPls add contents la fin de 1985 une activitPls add content soutenue qui a pleinement tirPls add content parti des avantages considPls add contentrables dPls add contentcrits ci-dessus.

A la lumiPls add contentre des premiPls add contentres Pls add contentmissions, on peut estimer qu'en 1986, les prPls add contentts conventionnPls add contents et les prPls add contentts libres au logement seront ainsi adossPls add contents Pls add content une nouvelle ressource permettant structurellement une baisse de leur taux qui pourra dPls add contentpasser un point.

Nouveau compartiment long du marchPls add content obligataire, le nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire, Pls add contentlargi, dynamisPls add content et compPls add contenttitif devrait dPls add contents cette annPls add contente modifier profondPls add contentment le paysage du financement du logement et constituer un puissant facteur de relance de l'activitPls add content de ce secteur.

Au-delPls add content de la crPls add contentation du nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire il Pls add contenttait important que l'ensemble du financement de l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content fasse l'objet d'une approche globale et cohPls add contentrente. Les mesures spPls add contentcifiques relatives aux PAP et aux PC, dPls add contentcrites ci-aprPls add contents complPls add contenttent donc le dispositif mis en place au cours de l'annPls add contente 1985 dans cet important secteur de l'Pls add contentconomie.

 

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