| |
DEUXIPls add contentME
PARTIE
LA
RPls add contentFORME
DES
FINANCEMENTS DE LPls add contentPls add contentCONOMIE
La part des prPls add contentts bonifiPls add contents par
l'Pls add contenttat ou financPls add contents sur ressources privilPls add contentgiPls add contentes constituait en 1983 prPls add contents de
la moitiPls add content des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie (Rapport annuel du Conseil national du crPls add contentdit).
L'importance croissante de ces prPls add contentts s'explique par plusieurs raisons :
-
la
montPls add contente des taux d'intPls add contentrPls add contentts nominaux Pls add contenttait souvent considPls add contentrPls add contente comme
impossible Pls add content supporter pour certains secteurs de l'Pls add contentconomie, mPls add contentme si les taux
rPls add contentels ne variaient que modPls add contentrPls add contentment, exerPls add contentant une forte pression en faveur
d'une bonification ;
-
la dPls add contentfinition de nouvelles
prioritPls add contents, qui justifiait la mise en oeuvre de nouvelles aides de l'Pls add contenttat, sans
que les procPls add contentdures anciennes soient supprimPls add contentes, entraPls add contentnant une superposition
progressive de dispositifs d'aides et une stratification de guichets.
L'appel
aux concours publics est devenu ainsi un mode normal de financement de l'Pls add contentconomie,
dont le coPls add contentt est supportPls add content par le budget de l'Pls add contenttat. Il s'est accompagnPls add content de
procPls add contentdures administratives, souvent lourdes et coPls add contentteuses. En outre, quand prPls add contents
de la moitiPls add content des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie sont accordPls add contents Pls add content des conditions dPls add contentconnectPls add contentes
de celles du marchPls add content, l'effet rPls add contentgulateur des taux dPls add contentintPls add contentrPls add contentt ne peut
s'exercer normalement, entraPls add contentnant un renchPls add contentrissement du coPls add contentt d'intermPls add contentdiation
qui grPls add contentve lPls add contentPls add contentconomie.
La
modernisation du fonctionnement de notre systPls add contentme financier rendait
indispensable une rPls add contentforme des crPls add contentdits Pls add content lPls add contentPls add contentconomie. Le retour progressif
aux conditions du marchPls add content et la simplification des circuits de financement Pls add contenttaient
souhaitables. La dPls add contentsinflation, en permettant une baisse rPls add contentguliPls add contentre des taux
d'intPls add contentrPls add contentt, rendait possible une rPls add contentforme dPls add contentensemble. Celle-ci a rPls add contentpondu Pls add content
quatre objectifs :
-
concourir Pls add content l'effort de
rigueur budgPls add contenttaire, en faisant aussi bPls add contentnPls add contentficier le budget de l'Pls add contenttat de la
baisse des taux d'intPls add contentrPls add contentt qui profite aux autres agents Pls add contentconomiques ;
-
simplifier les procPls add contentdures
existantes pour les rendre plus efficaces. L'accumulation des procPls add contentdures spPls add contentciales
compliquait notre systPls add contentme financier et ne permettait pas de dPls add contentgager les
prioritPls add contents de la politique Pls add contentconomique et sociale. Trop de prioritPls add contents,
finalement, ne signifiait pas de vraies prioritPls add contents ;
-
banaliser
dans toute la mesure du possible les procPls add contentdures en les rendant accessibles Pls add content
l'ensemble des organismes bancaires et financiers, le renforcement de la
concurrence permettant de rPls add contentduire le coPls add contentt de l'intermPls add contentdiation financiPls add contentre et
donc celui du crPls add contentdit ;
-
rendre
les agents Pls add contentconomiques plus sensibles Pls add content l'Pls add contentvolution des taux et permettre la
nPls add contentcessaire transformation de la politique du crPls add contentdit, de l'encadrement
quantitatif en une rPls add contentgulation par les taux. La dPls add contentbonification est ainsi complPls add contentmentaire
de la crPls add contentation dPls add contentun vaste marchPls add content unifiPls add content.
Si
les modalitPls add contents de la rPls add contentforme des crPls add contentdits Pls add content l'Pls add contentconomie ont Pls add contenttPls add content diverses
selon les secteurs, elles se sont inspirPls add contentes de quatre principes communs :
-
la dPls add contentbonification, c'est-Pls add content-dire
la rPls add contentduction du champ dPls add contentapplication des aides de l'Pls add contenttat, mais aussi du coPls add contentt
unitaire de ces aides ;
-
le
dPls add contentveloppement du recours aux mPls add contentcanismes de marchPls add content pour le financement de l'Pls add contentconomie
;
-
la clarification des circuits
et des procPls add contentdures, c'est-Pls add content-dire Pls add content la fois la remise en cause des guichets
dont la justification avait disparu et la suppression des modes de financement
dont la complexitPls add content ne correspondait Pls add content aucune nPls add contentcessitPls add content ;
-
enfin, la mise en concurrence
systPls add contentmatique des Pls add contenttablissements distributeurs de prPls add contentts aidPls add contents et la
suppression progressive des monopoles dont bPls add contentnPls add contentficiaient certains Pls add contenttablissements.
La
rPls add contentforme des prPls add contentts bonifiPls add contents Pls add content l'Pls add contentconomie a eu un impact rapide en termes
financiers et devrait se traduire Pls add content brPls add contentve Pls add contentchPls add contentance par des Pls add contentconomies budgPls add contenttaires
considPls add contentrables : le montant des prPls add contentts nouveaux Pls add content taux privilPls add contentgiPls add contents s'inscrit
en rPls add contentduction trPls add contents sensible: 224,3 Mds de F en 1986 contre 287,5 Mds de F en
1984. En francs constants, ces prPls add contentts ne reprPls add contentsentent plus cette annPls add contente que prPls add contents
des deux tiers de leur montant d'il y a deux ans :
Evolution
des prPls add contentts nouveaux Pls add content taux privilPls add contentgiPls add contents de 1984 Pls add content 1986
en
milliards de F
|
1984
|
1985
|
1986
|
PrPls add contentts
bonifiPls add contents
PrPls add contentts
financPls add contents par des ressources privilPls add contentgiPls add contentes
|
182,1
105,4
|
164,3
97,5
|
137,3
87,0
|
Total
|
287,5
|
261,8
|
224,3
|
En
francs constants
|
100,0
|
86,3
|
71,4
|
La
diminution du coPls add contentt budgPls add contenttaire des prPls add contentts bonifiPls add contents par l'Pls add contenttat est Pls add contentgalement
trPls add contents importante, en termes d'engagements sinon de versements :
- les
versements budgPls add contenttaires sont
relativement inertes, autour de 45 Mds F en 1985 et 1986. Cette inertie
traduit le fait que les versements budgPls add contenttaires sont pour l'essentiel
affectPls add contents par les engagements pris durant les exercices antPls add contentrieurs. Les
modifications ou suppressions de procPls add contentdures bonifiPls add contentes ne se rPls add contentpercutent
donc qu'avec un certain dPls add contentlai de latence sur les crPls add contentdits de paiement.
- les
engagements budgPls add contenttaires traduisent
en revanche les inflexions de politique ; ils expriment le coPls add contentt sur
plusieurs exercices des enveloppes de prPls add contentts aidPls add contents accordPls add contentes au cours
d'une annPls add contente. Au titre de 1986, les engagements budgPls add contenttaires ne seront que
de 16 Mds de F : c"est donc une Pls add contentconomie budgPls add contenttaire annuelle
comprise entre 25 et 30 Mds de F qui se trouve ainsi rPls add contentalisPls add contente,
au terme de cette rPls add contentforme, d"ici Pls add content 1990, et dont les effets se
concrPls add contenttiseront progressivement au fur et Pls add content mesure des prochains budgets.
CHAPITRE
I
LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT
La rPls add contentforme du systPls add contentme de
financement du logement entreprise en 1985 a probablement Pls add contenttPls add content l'une des plus
importantes rPls add contentalisPls add contentes dans ce secteur au cours des vingt derniPls add contentres annPls add contentes,
par les sommes en jeu, le caractPls add contentre structurel et les consPls add contentquences Pls add content long
terme des mesures prises.
C'est
aussi, bien que lPls add contentopinion publique y ait Pls add contenttPls add content moins sensible qu'aux pPls add contentripPls add contentties
de la rPls add contentforme du marchPls add content des capitaux, l'une des plus essentielles rPls add contentalisPls add contentes
depuis 18 mois.
Le
systPls add contentme de financement du logement Pls add contenttait caractPls add contentrisPls add content jusqu'en 1985 par :
-
un
coPls add contentt considPls add contentrable et rapidement croissant pour la collectivitPls add content ;
-
des
circuits financiers frPls add contentquemment complexes, manquant de transparence et dPls add contentresponsabilisants
;
-
l'absence d'un vPls add contentritable marchPls add content
du financement du logement, large, dynamique et capable de drainer vers ce
secteur des ressources abondantes, stables et Pls add content faible coPls add contentt.
Au
moment oPls add content les premiers indices d'une reprise de l'activitPls add content dans le secteur du
bPls add contenttiment se manifestaient, au deuxiPls add contentme trimestre de 1985, il a paru
indispensable de mener une rPls add contentflexion cohPls add contentrente et globale sur les moyens d'amPls add contentliorer
l'efficacitPls add content de ce systPls add contentme et par lPls add content-mPls add contentme de favoriser la poursuite et l'accPls add contentlPls add contentration
de la reprise.
Baisse
du coPls add contentt des financements ; meilleure efficacitPls add content sociale ; maPls add contenttrise des dPls add contentpenses
budgPls add contenttaires ; simplification et clarification ont Pls add contenttPls add content les lignes directrices
des rPls add contentformes entreprises.
Elles
ont concernPls add content les trois principaux segments du systPls add contentme de financement du
logement :
-
l'accession
non aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content (prPls add contentts conventionnPls add contents et prPls add contentts libres) :
crPls add contentation d'un nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire permettant sans transformation et
donc au moindre coPls add contentt le refinancement de ces prPls add contentts ; dPls add contentveloppement des prPls add contentts
conventionnPls add contents (PC) ;
-
l'accession
aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content : amPls add contentlioration
des caractPls add contentristiques et du mode de financement des prPls add contentts aidPls add contents Pls add content l'accession
Pls add content la propriPls add contenttPls add content (PAP), dPls add contentsormais centrPls add contents sur les mPls add contentnages les plus modestes
et relayPls add contents par des prPls add contentts conventionnPls add contents de plus en plus compPls add contenttitifs ;
-
le
logement locatif social :
mise en oeuvre d'un mPls add contentcanisme de distribution directe des prPls add contentts locatifs aidPls add contents
par la Caisse des dPls add contentpPls add contentts et consignations et adossement de ces prPls add contentts aux
ressources du livret A.
Ces
rPls add contentformes commencent Pls add content porter leurs fruits. A l'issue d'une annPls add contente 1985 qui
aura Pls add contenttPls add content marquPls add contente par un retournement de conjoncture aprPls add contents plus de 10 annPls add contentes
de rPls add contentgression ininterrompue, le secteur du bPls add contenttiment, s'appuyant dPls add contentsormais sur
un systPls add contentme de financement sain, stable et efficace, devrait connaPls add contenttre en 1986
une nette reprise.
LE
FINANCEMENT DU LOGEMENT EN 1984-85
Avant
d'aborder les objectifs et le contenu des rPls add contentformes mises en oeuvre, il convient
de rappeler briPls add contentvement les principales caractPls add contentristiques du systPls add contentme de
financement du logement, tel qu'il prPls add contentvalait Pls add content la fin de 1984 et au dPls add contentbut de
1985.
Les
principaux mPls add contentcanismes de financement du logement
Le
financement de l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content
Les personnes qui veulent acquPls add contentrir
un logement peuvent bPls add contentnPls add contentficier de quatre catPls add contentgories principales de
financement :
- les
prPls add contentts libres : ils
sont accordPls add contents par les banques sur leurs ressources classiques (marchPls add contents
obligataire, monPls add contenttaire et hypothPls add contentcaire...), sans bPls add contentnPls add contentficier d'avantages
particuliers. Leur taux Pls add content la fin de 1985, Pls add contenttait gPls add contentnPls add contentralement supPls add contentrieur
Pls add content 13 %.
- les
prPls add contentts conventionnPls add contents (PC)
: accordPls add contents eux aussi par les banques sur leurs ressources classiques, ils
ouvrent droit Pls add content l'aide personnalisPls add contente au logement (APL). BPls add contentnPls add contentficiant d'un
rPls add contentgime prPls add contentfPls add contentrentiel en termes de contrPls add contentle monPls add contenttaire et constituant un
produit standardisPls add content et de grande diffusion, ils peuvent Pls add contenttre consentis par
les banques Pls add content des taux plus avantageux que les prPls add contentts libres. Ces taux sont
par ailleurs plafonnPls add contents par arrPls add contenttPls add content interministPls add contentriel : ils variaient fin
1985 entre 10,8 % et 12,4 %, selon la durPls add contente du prPls add contentt et le rPls add contentseau
distributeur. Ces prPls add contentts sont accordPls add contents sous condition d'un prix plafond au
mPls add contenttre carrPls add content ;
- les
prPls add contentts dPls add contentPls add contentpargne-Iogement :
ils sont accordPls add contents par les banques sur la base des ressources privilPls add contentgiPls add contentes
que constituent les dPls add contentpPls add contentts sur les plans d'Pls add contentpargne-logement (PEL) et les
comptes d'Pls add contentpargne-logement (CEL). Les taux de ces prPls add contentts Pls add contenttaient, fin
1985, respectivement de 7,5 % pour les prPls add contentts associPls add contents aux plans et de 4,75
% pour les prPls add contentts associPls add contents aux comptes ;
- les
prPls add contentts aidPls add contents en accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content (PAP)
: ils sont accordPls add contents, sous condition de ressources, aux accPls add contentdants Pls add content la
propriPls add contenttPls add content, directement ou par l'intermPls add contentdiaire des promoteurs immobiliers,
sur dPls add contentcision administrative, par le CrPls add contentdit Foncier de France, le Comptoir
des Entrepreneurs et les sociPls add contenttPls add contents de crPls add contentdit immobilier. Leur taux, Pls add contenttait
pour l'annPls add contente 1985, de 9,7 % (rPls add contentvisable) et 10,17 % (fixe), grPls add contentce Pls add content une
bonification de l'Pls add contenttat.
Pls add contentvolution
depuis 1980 des principales masses financiPls add contentres
PAP
et PC
ANNEE
|
1980
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
(estimation
provisoire)
|
PC
Nombre
Montant
(en MF)
|
113
683
26
394
|
92
174
21
351
|
130
000
22
263
|
133
443
35
685
|
170
900
49
254
|
200
000
60
000
|
PAP
Nombre
Montant
(en MF)
|
149
012
30
587
|
171
270
41
462
|
170
678
45
256
|
144
036
41
506
|
152
000
48
080
|
120
000
38
900
|
Montant
des prPls add contentts nouveaux d'Pls add contentpargne-logement et du secteur libre
ANNEE
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
|
PEL
+ CEL
Montant
(en MF)
|
32
534
|
36
239
|
40
133
|
43
923
|
n.d.
|
PrPls add contentts
Libres
Montant
(en MF)
|
45
152
|
43
319
|
40
904
|
43
020
|
n.d.
|
L'accession
Pls add content la propriPls add contenttPls add content mobilise ainsi en 1985
plus de 200 MDF de prPls add contentts.
Le
financement du logement locatif social
Les
organismes HLM ont accPls add contents, pour la construction ou la rPls add contentnovation de logements
locatifs sociaux, Pls add content des prPls add contentts bonifiPls add contents par l'Pls add contenttat et bPls add contentnPls add contentficiant de
conditions trPls add contents avantageuses, les prPls add contentts locatifs aidPls add contents (PLA). A fin 1985, leur
taux d'intPls add contentrPls add contentt Pls add contenttait de 6,1 %.
Les
dPls add contentcisions sont prises par l'Pls add contenttat, et mises en oeuvre par la Caisse de prPls add contentts
aux HLM (CPHLM) Pls add contenttablissement public dont l'essentiel des ressources est
constituPls add content par des prPls add contentts de la Caisse des dPls add contentpPls add contentts et consignations.
Evolution
depuis 1980 de la source principale de financement
des organismes HLM pour leurs investissements
ANNEE
|
1980
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
(estimation
provisoire)
|
Nombre
Montant
(en MF)
|
59
670
17
550
|
64
570
17
500
|
71
130
22
330
|
69
900
22
920
|
78
200
26
720
|
69
000
24
300
|
Les
aides publiques
Afin de mettre Pls add content la disposition
du secteur du logement des prPls add contentts Pls add content des conditions plus avantageuses que celles
rPls add contentsultant du seul jeu du marchPls add content, de faPls add contenton gPls add contentnPls add contentrale, les interventions de l'Pls add contenttat revPls add contenttent quatre formes principales :
-
l'adossement Pls add content des ressources
privilPls add contentgiPls add contentes, en raison notamment des avantages fiscaux qui leur sont liPls add contents
(cas de l'Pls add contentpargne-logement) ;
-
des
conditions prPls add contentfPls add contentrentielles en matiPls add contentre de contrPls add contentle monPls add contenttaire (cas des prPls add contentts
conventionnPls add contents) ;
-
certains avantages fiscaux:
ainsi les mPls add contentnages bPls add contentnPls add contentficient d'une rPls add contentduction d'impPls add contentt qui est fonction des
intPls add contentrPls add contentts versPls add contents au titre de leurs emprunts immobiliers (ce mode
d'intervention est citPls add content ici pour mPls add contentmoire, dans la mesure oPls add content il est exogPls add contentne
au systPls add contentme financier lui-mPls add contentme) ;
-
une aide budgPls add contenttaire directe
prenant la forme soit d'une bonification d'intPls add contentrPls add contentt (cas des PAP et des PLA :
on parle alors d'Pls add contentaides Pls add content la pierre Pls add content), soit d'un allPls add contentgement du taux
d'effort de l'emprunteur, c'est-Pls add content-dire de ses charges de remboursement rapportPls add contentes
Pls add content ses ressources (on parle alors d'Pls add contentaides Pls add content la personnePls add content). Ces deux formes
d'aides sont en gPls add contentnPls add contentral cumulables.
Les
enjeux financiers liPls add contents aux aides directes de l'Pls add contenttat sont considPls add contentrables. Les
principales donnPls add contentes quantitatives les concernant, ainsi que plus gPls add contentnPls add contentralement
celles relatives Pls add content l'effort public global en faveur du logement sont rappelPls add contentes
ci-aprPls add contents.
Les aides Pls add content
la pierre
Ce terme recouvre principalement
les bonifications affPls add contentrentes aux PAP, aux PLA et Pls add content d'anciens rPls add contentgimes d'aides
en voie d'extinction d'une part, les primes versPls add contentes au titre de l'Pls add contentpargne-logement,
bien qu'elles ne constituent pas une bonification stricto sensu et dans la
mesure oPls add content elles sont directement liPls add contentes Pls add content un emprunt, d'autre part.
Evolution
des aides Pls add content la pierre depuis 1980
(millions
de francs)
AnnPls add contente
|
1980
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
|
PAP
PLA
Epargne-logement
Anciennes
aides et divers
|
1
260
2
434
1
601
8
627
|
1
764
2
446
2
900
7
545
|
2
832
5
673
4
500
8
213
|
3
989
6
881
5
500
8
753
|
5
765
7
224
5
500
8
258
|
7
191
8
351
6
200
8
919
|
Total
|
13
922
|
15
655
|
21
218
|
25
123
|
26
747
|
30
661
|
Les aides Pls add content
la personne
Ces aides sont destinPls add contentes Pls add content allPls add contentger
pour les mPls add contentnages les charges de remboursement d'emprunt dans le cas de
l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content, de loyer dans le cas de la location; elles
varient en fonction du niveau des charges, des ressources et de la taille du mPls add contentnage.
Elles
revPls add contenttent trois formes :
-
l'allocation logement Pls add content caractPls add contentre
familial (ALF), accordPls add contente aux mPls add contentnages jeunes, nombreux ou bPls add contentnPls add contentficiant de
prestations familiales, et financPls add contente par les rPls add contentgimes sociaux ;
-
l'allocation logement Pls add content caractPls add contentre
social (ALS), accordPls add contente Pls add content certaines catPls add contentgories particuliPls add contentrement dPls add contentfavorisPls add contentes
(jeunes, handicapPls add contents, personnes Pls add contentgPls add contentes, chPls add contentmeurs de longue durPls add contente), et financPls add contente
par le budget de l'Pls add contenttat, et une cotisation des employeurs ;
-
l'aide personnalisPls add contente au
logement (APL), accordPls add contente aux propriPls add contenttaires ou locataires d'un logement ayant bPls add contentnPls add contentficiPls add content
d'un prPls add contentt aidPls add content ou conventionnPls add content, et financPls add contente par le budget de l'Pls add contenttat et les rPls add contentgimes
sociaux.
Pls add contentvolution
des aides Pls add content la personne depuis 1980
AnnPls add contente
|
1980
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
|
CoPls add contentt
budgPls add contenttaire
(APL
+ ALS) (en MF)
Aides
totales (*)
|
4
540
13
190
|
5
810
15
250
|
8
790
20
665
|
10
629
26
729
|
12
433
28
883
|
13
068
30
803
|
(*)
Pls add contenttat, rPls add contentgimes sociaux et cotisations spPls add contentcifiques.
LPls add contenteffort
public en faveur du logement
On peut dPls add contentfinir l'effort public
en faveur du logement comme la somme des aides budgPls add contenttaires, des aides fiscales
(manque Pls add content gagner reprPls add contentsentPls add content pour l'Pls add contenttat par l'octroi d'un avantage fiscal,
encore appelPls add content dPls add contentpense fiscale), et des dPls add contentpenses publiques non budgPls add contenttaires
(0,9 % logement, fonds spPls add contentcial des grands travaux, cotisations diverses...). Il
permet de synthPls add contenttiser l'ensemble des dPls add contentpenses supportPls add contentes par la collectivitPls add content
au titre du financement du logement.
Evolution
de 1980 Pls add content 1985 des principaux postes
de l'effort public en faveur du logement
AnnPls add contente
|
1980
|
1981
|
1982
|
1983
|
1984
|
1985
|
Aides(*)
budgPls add contenttaires totales
Aides
fiscales
DPls add contentpenses
non budgPls add contenttaires
|
21
869
16
347
15
068
|
25
185
19
218
16
814
|
34
154
21
036
20
679
|
40
680
22
073
25
680
|
42
750
23
865
27
627
|
46
879
26
290
29
015
|
Total
de lPls add contenteffort public
|
53
284
|
61
217
|
75
869
|
88
433
|
94
242
|
102
184
|
(*)
recouvre les aides Pls add content la pierre, la part budgPls add contenttaire des aides Pls add content la personne
et l'exonPls add contentration de la taxe fonciPls add contentre sur les propriPls add contenttPls add contents bPls add contentties (TFPB).
Les
principaux inconvPls add contentnients du systPls add contentme existant
La
brPls add contentve description qui prPls add contentcPls add contentde met en Pls add contentvidence un certain nombre d'inconvPls add contentnients
importants auxquels il convenait de remPls add contentdier.
Un systPls add contentme
d'un coPls add contentt considPls add contentrable et rapidement croissant
L'effort public en faveur du
logement a plus que doublPls add content depuis 1980 : il dPls add contentpassera 112 MDF en 1986, donnPls add contente
que l'on peut rapprocher du chiffre d'affaires annuel du bPls add contenttiment qui est de
l'ordre de 300 MDF, dont 200 MDF pour le logement stricto sensu.
Les
aides Pls add content la personne connaissent une vPls add contentritable explosion : elles ont plus que
doublPls add content depuis 1981 et croPls add contenttront encore de plus de 16 % en 1986.
Les
aides Pls add content la pierre ont connu une Pls add contentvolution analogue: doublement depuis 1981,
taux de croissance de l'ordre de 20 % pour les bonifications relatives aux PAP
et aux PLA au cours des derniPls add contentres annPls add contentes.
Il
convient en outre de noter que les mPls add contentcanismes de financement dPls add contentcrits ci-dessus conduisent Pls add content une forte inertie des coPls add contentts budgPls add contenttaires, liPls add contente Pls add content la durPls add contente
trPls add contents longue des prPls add contentts et donc des dPls add contentpenses de bonification et Pls add content leur caractPls add contentre
trPls add contents gPls add contentnPls add contentralement progressif.
Ainsi
en 1986, alors mPls add contentme que les autorisations de programme affPls add contentrentes au
financement des PAP et des PLA seront en baisse sensible du seul fait des rPls add contentformes
dPls add contentcrites ci-aprPls add contents (les financements globaux en faveur du logement Pls add contenttant
toutefois en forte progression), les crPls add contentdits de paiement connaPls add contenttront encore un
taux de croissance de l'ordre de 20 %.
Des
mPls add contentcanismes frPls add contentquemment complexes, manquant de transparence et n'incitant pas
Pls add content une gestion optimale
Les mPls add contentcanismes de financement
du logement Pls add contenttaient frPls add contentquemment complexes, en raison du nombre des
intervenants (cas de la distribution des PAP par exemple), de la multiplicitPls add content et
de l'imbrication des ressources financiPls add contentres : les financements croisPls add contents
(constitution de Pls add contentpoolsPls add content) Pls add contenttaient facteurs Pls add content la fois de dPls add contentresponsabilisation
des acteurs, de coPls add contentts d'intermPls add contentdiation supplPls add contentmentaires et d'une certaine
confusion. (Ainsi le Pls add contentpoolPls add content d'alimentation financiPls add contentre des PAP faisait appel
Pls add content six catPls add contentgories de ressources diffPls add contentrentes).
Les
circuits financiers manquaient de transparence; ainsi la Caisse de prPls add contentts aux
HLM constituait un organisme-Pls add contentcran, une sorte de Pls add contentboPls add contentte noirePls add content qui n'Pls add contenttait
pas de nature Pls add content favoriser une gestion optimale de la distribution des PLA.
Enfin
certains mPls add contentcanismes Pls add contenttaient par essence dPls add contentresponsabilisants : ainsi la
distribution de prPls add contentts n'allait pas toujours de pair avec la prise de risque.
Par ailleurs, le rPls add contentgime de bonification d'annuitPls add content dont bPls add contentnPls add contentficiait la Caisse
de prPls add contentts aux HLM faisait supporter Pls add content l'Pls add contenttat, en dernier ressort et quoi qu'il
arrive, le coPls add contentt de la gestion de trPls add contentsorerie de cet Pls add contenttablissement, qui n'Pls add contenttait
donc pas incitPls add content Pls add content une gestion optimale : il en rPls add contentsultait d'ailleurs de frPls add contentquentes
et importantes divergences entre prPls add contentvision et exPls add contentcution budgPls add contenttaire.
L'absence
d'un vPls add contentritable marchPls add content du financement du logement
Paradoxalement, une part
importante du financement du logement, secteur caractPls add contentrisPls add content par des cycles extrPls add contentmement
longs, Pls add contenttait de nature monPls add contenttaire et reposait donc sur des ressources courtes.
De
par son Pls add contenttroitesse d'une part, la nature des produits financiers qu'il offrait
d'autre part, l'ancien marchPls add content hypothPls add contentcaire ne constituait en aucune faPls add contenton le
grand marchPls add content du financement susceptible de drainer vers le secteur du logement
le volume et les types de ressources dont il a besoin.
Les
objectifs des rPls add contentformes mises en oeuvre
A la lumiPls add contentre de l'analyse
critique qui prPls add contentcPls add contentde les objectifs suivants ont Pls add contenttPls add content assignPls add contents aux rPls add contentformes
entreprises.
AmPls add contentliorer
les instruments financiers offerts
Leur premier objectif est
d'offrir tant aux particuliers qu'aux organismes HLM des instruments financiers
meilleurs, c'est-Pls add content-dire :
-
moins
chers : action sur le taux des prPls add contentts ;
-
mieux adaptPls add contents aux conditions
Pls add contentconomiques actuelles, et en particulier Pls add content la dPls add contentsinflation : action sur les
profils des prPls add contentts (baisse de la progressivitPls add content notamment), introduction ou
accentuation de la rPls add contentvisabilitPls add content des taux.
Deux
moyens essentiels permettent de l'atteindre :
-
la rationalisation des circuits
financiers, notamment par la suppression d'organismes-Pls add contentcrans, la remise en
cause des financements croisPls add contents et la diminution des coPls add contentts d'intermPls add contentdiation ;
-
une meilleure adPls add contentquation des
ressources aux emplois, notamment par l'adossement direct et la recherche de
caractPls add contentristiques similaires.
Concentrer
les aides publiques sur les catPls add contentgories les plus dPls add contentfavorisPls add contentes
La dPls add contentcroissance des taux d'intPls add contentrPls add contentt
permet de plus en plus Pls add content des produits financiers qui ne bPls add contentnPls add contentficient pas de
bonification de l'Pls add contenttat d'Pls add contenttre compPls add contenttitifs avec les produits mis en place au
titre de l'aide Pls add content la pierre. Un nombre croissant de mPls add contentnages peut ainsi accPls add contentder
Pls add content la propriPls add contenttPls add content dans de bonnes conditions, et ce sans coPls add contentt pour le budget de
l'Pls add contenttat.
Dans
ce contexte l'Pls add contenttat peut concentrer son effort sur les mPls add contentnages qui en ont le
plus grand besoin : ainsi en octroyant moins de PAP en volume (parallPls add contentlement Pls add content
un recours accru aux PC), l'Pls add contenttat est en mesure d'en amPls add contentliorer sensiblement les
caractPls add contentristiques (taux moins Pls add contentlevPls add content, quotitPls add content accrue permettant d'Pls add contentviter le
recours au prPls add contentt complPls add contentmentaire).
Cette
politique est de nature Pls add content satisfaire l'aspiration Pls add content l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content
d'un plus grand nombre de personnes.
AllPls add contentger
le coPls add contentt des bonifications
Le
coPls add contentt pour l'Pls add contenttat de la bonification des PAP et des PLA est considPls add contentrable et en
forte croissance du fait de l'inertie des programmes de prPls add contentts : plus de 15,5
Milliards de francs en 1985 soit une croissance de prPls add contents de 20 % par
rapport Pls add content 1984. (Le coPls add contentt global des aides Pls add content la pierre dPls add contentpassant quant Pls add content lui
30 milliards de francs).
Il
est donc fondamental que l'Pls add contenttat, profitant d'un contexte trPls add contents favorable de dPls add contentsinflation
et donc de dPls add contentcrue des taux, allPls add contentge Pls add content terme le poids Pls add contentcrasant des
bonifications.
Ce
mouvement est nPls add contentcessairement lent et progressif compte tenu de la forte inertie
soulignPls add contente prPls add contentcPls add contentdemment: son impact budgPls add contenttaire est important essentiellement
en termes d'autorisations de programme.
Les
rPls add contentformes entreprises concernent les trois principaux segments du systPls add contentme de
financement du logement :
-
le
marchPls add content hypothPls add contentcaire et
donc les prPls add contentts libres et les prPls add contentts conventionnPls add contents ;
-
l'accession
aidPls add contente Pls add content la propriPls add contenttPls add content et
donc les prPls add contentts aidPls add contents Pls add content l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content et leur articulation
avec les prPls add contentts conventionnPls add contents ;
-
le
logement locatif social et
donc les prPls add contentts locatifs aidPls add contents.
LA
CRPls add contentATION D'UN NOUVEAU MARChPls add content
hypothPls add contentcaire
Le marchPls add content hypothPls add contentcaire Pls add contenttait
caractPls add contentrisPls add content jusqu'en 1985 par son Pls add contenttroitesse et par l'adossement d'emplois
longs Pls add content des ressources courtes.
La crPls add contentation dPls add contentune Caisse de
refinancement hypothPls add contentcaire (CRH) jette les bases d'un grand marchPls add content du
financement du logement, drainant vers ce secteur des ressources longues (aux
caractPls add contentristiques comparables aux emplois traditionnels du secteur), abondantes
(plus de 20 MDF en 1986) et Pls add content faible coPls add contentt (le diffPls add contentrentiel espPls add contentrPls add content Pls add content terme
est de l'ordre de 1 Pls add content 2 points).
Le
constat
Contexte
gPls add contentnPls add contentral
Comme lPls add contenta soulignPls add content M. Bonin,
gouverneur du CrPls add contentdit Foncier de France, dans le rapport rPls add contentdigPls add content Pls add content la demande
du ministre de IPls add contentPls add contentconomie, des Finances et du Budget sur la crPls add contentation d'un
titre hypothPls add contentcaire, les sources traditionnelles de financement du logement
(autres que celles du marchPls add content hypothPls add contentcaire) risquent Pls add content terme de ne plus
satisfaire aux deux contraintes de volume (permettre IPls add contentoctroi dPls add contentenviron 200
MDF de crPls add contentdits nouveaux par an) et de coPls add contentt (contenir les taux d'intPls add contentrPls add contentt
pratiquPls add contents dans des limites telles qu'elles ne mettent pas en pPls add contentril la viabilitPls add content
Pls add contentconomique du secteur).
On
observe en effet un certain ralentissement de la collecte nouvelle sur les
livrets A ; l'Pls add contentpargne-logement est coPls add contentteuse pour les finances publiques; les prPls add contentts
adossPls add contents Pls add content des ressources d'origine monPls add contenttaire se heurtent aux limites du contrPls add contentle
monPls add contenttaire; le marchPls add content obligataire lui-mPls add contentme est extrPls add contentmement sollicitPls add content par
d'autres parties prenantes, et demeure coPls add contentteux :
il
est donc de la plus grande importance pour le financement du logement que le
marchPls add content hypothPls add contentcaire fonctionne dans de bonnes conditions, et apporte Pls add content ce
secteur des ressources adaptPls add contentes tant qualitativement que quantitativement.
Description
succincte de la situation antPls add contentrieure
Le marchPls add content hypothPls add contentcaire, crPls add contentPls add content
en 1966, permettait le refinancement des Pls add contenttablissements distributeurs de prPls add contentts
au logement.
Ceux-ci
cPls add contentdaient des effets reprPls add contentsentatifs de crPls add contentances hypothPls add contentcaires rPls add contentpondant Pls add content
des caractPls add contentristiques minimales de qualitPls add content (durPls add contente, quotitPls add content, garantie).
Le
marchPls add content Pls add contenttait limitPls add content aux Pls add contenttablissements de crPls add contentdit, et les caractPls add contentristiques
des effets Pls add contenttaient librement nPls add contentgociPls add contentes.
Quelques
chiffres illustrent Pls add content fin 1984 l'activitPls add content de ce marchPls add content.
-montant
des crPls add contentances Pls add contentligibles
-encours
du refinancement
-Pls add contentmissions
annuelles
-marchPls add content
secondaire
-durPls add contente
moyenne des effets
|
280
MDF
72
MDF
6
Pls add content 10 MDF
2
MDF
5
Pls add content 7 ans
|
En pratique les principaux Pls add contentmetteurs
Pls add contenttaient les banques spPls add contentcialisPls add contentes (UCB, Comptoir des Entrepreneurs, La HPls add contentnin)
et les dPls add contenttenteurs, les grandes banques de dPls add contentpPls add contentt et le CrPls add contentdit agricole.
Le
CrPls add contentdit Foncier exerPls add contentait sur ce marchPls add content une tutelle rPls add contentglementaire dPls add contentlPls add contentguPls add contente
mais nPls add contentintervenait pas.
Les
problPls add contentmes posPls add contents par le marchPls add content hypothPls add contentcaire
Le marchPls add content hypothPls add contentcaire prPls add contentsentait
en 1985 de graves inconvPls add contentnients qui l'empPls add contentchaient de jouer pleinement son rPls add contentle
de marchPls add content principal du financement du logement.
-
Il
Pls add contenttait peu actif : les billets de mobilisation qui y Pls add contenttaient Pls add contentchangPls add contents et
qui Pls add contenttaient des effets reprPls add contentsentatifs de crPls add contentances hypothPls add contentcaires reprPls add contentsentaient
un volume relativement peu Pls add contentlevPls add content; fin 1984 l'encours atteignait 71,8 MDF,
soit 25,6 % des crPls add contentances Pls add contentligibles.
Le
volume annuel d'Pls add contentmission Pls add contenttait faible (moins de 10 MDF), le marchPls add content secondaire
demeurant quant Pls add content lui relativement atone (volume de l'ordre de 2 MDF) ;
-
Il
Pls add contenttait Pls add contenttroit et peu concurrentiel : les conditions d'un fonctionnement
normal de marchPls add content largement ouvert et concurrentiel n'Pls add contenttaient pas rPls add contentunies. La
position dominante d'un petit nombre d'intervenants, Pls add contentmetteurs et surtout
acheteurs, rendait le marchPls add content hypothPls add contentcaire trPls add contents sensible Pls add content leur comportement
et en particulier trPls add contents dPls add contentpendant de leur situation de liquiditPls add content ;
-
Il
manquait de liquiditPls add content et donc de souplesse : le petit nombre dPls add contentacheteurs
expliquait pour l'essentiel le faible niveau de liquiditPls add content de ce marchPls add content. Les
ajustements Pls add content une contraction des liquiditPls add contents disponibles, frPls add contentquemment nPls add contentcessaires,
sPls add contentopPls add contentraient donc sur le marchPls add content obligataire, sans souplesse et donc de faPls add contenton
coPls add contentteuse. Or, sur ce marchPls add content les prPls add contentteurs primaires ne trouvaient pas les
conditions de durPls add contente, de taux et de disponibilitPls add content (compte tenu des contraintes
du calendrier d'Pls add contentmission) qui leur auraient Pls add contenttPls add content nPls add contentcessaires : ils Pls add contenttaient
ainsi amenPls add contents Pls add content prendre un risque Pls add contentlevPls add content en termes tant de volume que de
conditions.
-
Enfin
et surtout il apportait des financements de nature essentiellement monPls add contenttaire,
inadaptPls add contents Pls add content un financement sain du logement, par dPls add contentfinition long.
Les
durPls add contentes des billets Pls add contentmis Pls add contenttaient ainsi nettement infPls add contentrieures aux durPls add contentes des
prPls add contentts qu'ils refinanPls add contentaient comme l'illustre le tableau suivant :
DurPls add contente
|
<2
ans
|
2
Pls add content 5 ans
|
5
Pls add content 9 ans
|
>
10 ans
|
Proportion
|
23
%
|
26
%
|
34
%
|
17
%
|
PrPls add contents de la moitiPls add content des billets
avaient une durPls add contente infPls add contentrieure Pls add content 5 ans, alors mPls add contentme que les prPls add contentts immobiliers
usuels ont une durPls add contente de l'ordre de 15 Pls add content 20 ans.
Il
y avait donc un important phPls add contentnomPls add contentne de transformation induisant inPls add contentvitablement
une forte marge de risque et donc un coPls add contentt plus Pls add contentlevPls add content pour l'emprunteur final.
Le
nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire
Le nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire
s'appuie sur la crPls add contentation d'une Caisse de refinancement hypothPls add contentcaire (CRH).
CrPls add contentPls add contente
en septembre 1985, elle est inscrite sur la liste des Pls add contenttablissements de crPls add contentdit
en tant que sociPls add contenttPls add content financiPls add contentre. Les principaux Pls add contenttablissements intervenant
dans le secteur immobilier sont reprPls add contentsentPls add contents Pls add content son capital.
GrPls add contentce
Pls add content la CRH ces derniers peuvent accPls add contentder Pls add content une nouvelle source de refinancement
de leurs crPls add contentances, reposant sur les mPls add contentcanismes suivants :
-
la CRH Pls add contentmet en continu en
fonction des billets de mobilisation qui lui sont prPls add contentsentPls add contents, des emprunts
obligataires dont le produit lui permet d'acquPls add contentrir ces billets ;
-
la durPls add contente d'un emprunt
obligataire de la CRH est Pls add contentgale Pls add content celle des billets de mobilisation proposPls add contents
par l'ensemble des Pls add contenttablissements ;
-
la
CRH applique Pls add content l'achat des billets de mobilisation le taux qu'elle a obtenu
lors de l'Pls add contentmission de l'emprunt obligataire; ce taux est lui-mPls add contentme fonction de
l'Pls add contentvolution des taux sur le marchPls add content obligataire, des garanties et de la durPls add contente
de l'emprunt ;
-
les titres Pls add contentmis par la CRH
peuvent Pls add contenttre garantis par l'Pls add contenttat (dPls add contentcret du 7 aoPls add contentt 1985). Cette garantie
s'ajoute alors Pls add content la garantie hypothPls add contentcaire et Pls add content la garantie solidaire des
associPls add contents de la Caisse. Ils sont cotPls add contents en Bourse.
Ces
nouveaux mPls add contentcanismes sont de nature Pls add content confPls add contentrer au nouveau marchPls add content l'ensemble
des caractPls add contentristiques qui lui faisaient dPls add contentfaut, comme en attestent ses premiers
mois de fonctionnement : attractivitPls add content pour les prPls add contentteurs primaires et les
acheteurs, dynamisme, liquiditPls add content et souplesse, adPls add contentquation des ressources aux
emplois :
-
AttractivitPls add content
pour les prPls add contentteurs primaires : les billets de mobilisation qui sont refinancPls add contents
par l'intermPls add contentdiaire de la CRH ont le statut de ressources stables au regard de
la rPls add contentgulation concertPls add contente du crPls add contentdit. L'Pls add contentmission en continu, le faible coPls add contentt
d'intermPls add contentdiation, la qualitPls add content des titres Pls add contentmis (liPls add contente notamment Pls add content la
possibilitPls add content de garantie de l'Pls add contenttat) induisent un avantage de coPls add contentt significatif
qui peut dPls add contentpasser un point ;
-
AttractivitPls add content
pour les acheteurs : de par la qualitPls add content des titres Pls add contentmis et l'excellent
compromis rendement/sPls add contentcuritPls add content qu'ils offrent. Les premiPls add contentres Pls add contentmissions ont
ainsi rencontrPls add content un succPls add contents certain ( 4,3 MDF en moins de 2 mois).
-
Dynamisme:
les caractPls add contentristiques du nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire lui confPls add contentrent Pls add content l'Pls add contentvidence
un nouveau dynamisme. La CRH rassemble les principaux Pls add contenttablissements
intervenant dans le secteur immobilier qui marquent ainsi leur volontPls add content de
recourir de maniPls add contentre accrue au nouveau marchPls add content. La cotation en Bourse permettra
Pls add content une nouvelle clientPls add contentle, le grand public, d'intervenir indirectement sur le
marchPls add content hypothPls add contentcaire, facteur indPls add contentniable de stimulation. DPls add contents
1986, le volume global des Pls add contentmissions devrait dPls add contentpasser 20 MDF, soit 1 MDF tous
les quinze jours, Pls add content l'issue d'une pPls add contentriode de montPls add contente en rPls add contentgime
exceptionnellement courte ;
-
LiquiditPls add content
et souplesse : par son Pls add contentlargissement, son attractivitPls add content, ses Pls add contentmissions en
continu, la cotation en Bourse, le marchPls add content hypothPls add contentcaire, dans ses composantes
tant primaire que secondaire, devrait Pls add contenttre en mesure d'allier la liquiditPls add content et
la souplesse qui lui faisaient auparavant largement dPls add contentfaut ;
-
AdPls add contentquation
des ressources aux emplois : le nouveau mode de fonctionnement du marchPls add content Pls add contentlimine
dorPls add contentnavant pratiquement tout phPls add contentnomPls add contentne de transformation et rPls add contentalise ainsi un
adossement parfait des emplois Pls add content des ressources aux caractPls add contentristiques
comparables. Le logement dispose ainsi pour la premiPls add contentre fois d'une ressource spPls add contentcifique
parfaitement adaptPls add contente Pls add content ses besoins (longue, abondante et Pls add content faible coPls add contentt).
La
CRH a ainsi Pls add contenttPls add content en mesure d'avoir dPls add contents la fin de 1985 une activitPls add content soutenue
qui a pleinement tirPls add content parti des avantages considPls add contentrables dPls add contentcrits ci-dessus.
A
la lumiPls add contentre des premiPls add contentres Pls add contentmissions, on peut estimer qu'en 1986, les prPls add contentts
conventionnPls add contents et les prPls add contentts libres au logement seront ainsi adossPls add contents Pls add content une
nouvelle ressource permettant structurellement une baisse de leur taux qui
pourra dPls add contentpasser un point.
Nouveau
compartiment long du marchPls add content obligataire, le nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire, Pls add contentlargi,
dynamisPls add content et compPls add contenttitif devrait dPls add contents cette annPls add contente modifier profondPls add contentment le
paysage du financement du logement et constituer un puissant facteur de relance
de l'activitPls add content de ce secteur.
Au-delPls add content
de la crPls add contentation du nouveau marchPls add content hypothPls add contentcaire il Pls add contenttait important que
l'ensemble du financement de l'accession Pls add content la propriPls add contenttPls add content fasse l'objet d'une
approche globale et cohPls add contentrente. Les mesures spPls add contentcifiques relatives aux PAP et
aux PC, dPls add contentcrites ci-aprPls add contents complPls add contenttent donc le dispositif mis en place au cours
de l'annPls add contente 1985 dans cet important secteur de l'Pls add contentconomie.
|